Riesgos de edificar sin ser dueño: casa hecha en terreno de los padres.

Hoy abordamos el caso de los hijos que edifican en el terreno de sus padres, cuál es la situación jurídica de cada uno en vida de estos e inclusive después de su fallecimiento frente a otros herederos: ¿Se puede regularizar la situación? ¿Pueden ser desalojados? ¿Pierden la casa en la sucesión? ¿Cómo recuperar el dinero invertido en la construcción si se vende por el titular verdadero? Estas dudas y más aquí.

Bien, como parte de una línea de artículos sobre sucesiones que he ido publicando en este blog, es conveniente abordar someramente la situación legal de edificaciones realizadas por los hijos en vida de sus padres, en la casa de estos o en su terreno, como sea que prefiera nombrárselo ya que tiene varias consecuencias prácticas en lo futuro.

¿A quién pertenece la vivienda edificada en el terreno de los padres?

La situación socioeconómica de la mayoría de la población argentina implica que mucha gente no esté en condiciones de alquilar y menos aún de comprar su propia casa, por lo que es muy común que se decida con el permiso de los padres construir  la casa propia en terreno de estos.

Pues bien, esa edificación o vivienda aun cuando cuente con sus respectivos planos y medidas debidamente aprobados, no le otorga a quien la construyó un título de propiedad individual sobre la misma; es decir, no se convierte en dueño en términos registrales y por lo tanto esta situación no consta en el Registro de la Propiedad Inmueble. ¿Cómo es esto?

Si los padres o algunos de ellos es el titular de dominio del inmueble, es decir, del terreno o lote donde se encuentra la vivienda familiar, lo que construyan sus hijos aun con su autorización, solo implica una mejora de dicho inmueble en los términos del Código Civil y Comercial de la Nación. ¿Qué significa esto?

Una mejora, jurídicamente hablando, significa un aumento del valor intrínseco de la cosa sobre la que se realiza, que en este caso es una edificación o construcción de una vivienda en un inmueble preexistente que le sirve de asiento. En otras palabras, la construcción aumenta el valor de mercado o de venta, nada más ni menos.

Para sintetizar entonces: toda esa construcción le pertenece al titular registral (los padres) y no al hijo que edificó aun mediando permiso de estos, con lo cual y en el caso de decidirse la enajenación del inmueble no podría oponerse a la venta que decidan los titulares, ya que todo lo construido allí les pertenece.

Análogamente, sucede lo mismo en aquellos casos de parejas que edifican en la casa de sus suegros, así que mucho cuidado.

¿Se puede regularizar la construcción y obtener el título de propiedad?

Si ya has estado investigando un poco, seguramente te habrás encontrado con artículos que hablan sobre la posibilidad de someter el inmueble al Régimen de la Propiedad Horizontal o PH, simplificándolo.

Esto posible, por supuesto, y va a permitir que la vivienda que edificaste en casa de tus padres te pertenezca como dueño o dueña;  ahora bien, la cosa no es tan sencilla. Te explico por qué.

Para someter el inmueble a este régimen jurídico especial, además de contar con los respectivos planos de mensura y subdivisión realizados por Agrimensor y aprobados por la autoridad competente, también vas a necesitar contar con la voluntad del titular de todo el inmueble para que decida por su propio derecho desmembrar el título de dominio original y mediante nueva escritura pública y confección de Reglamento de Copropiedad y Administración, someter el inmueble en conjunto con el o los hijos interesados al sistema de PH. En otras palabras, tendrías que lograr convencer al dueño que posee un título de dominio perfecto para que lo modifique.

Con esta operatoria jurídica, a grandes rasgos se delimitan los límites físicos de las construcciones existentes, se constituyen las viviendas en unidades funcionales o departamentos totalmente independientes y hay tantos títulos de propiedad individuales como unidades funcionales existan, a la vez de surgir también una relación de condominio sobre cosas y partes comunes.

Fallecen los padres, ¿qué pasa con la casa que construiste una vez abierta la sucesión?

Continuando con el título de este artículo, si la edificación de tu vivienda en la casa de tus padres fue regularizada de acuerdo a lo que describía anteriormente, por supuesto que en vida de ellos –obviamente–, el problema es menor cuando toca discutir la sucesión habiendo más hermanos.

En estas condiciones, la titularidad sobre lo tuyo está fuera de debate y no sufrirías la enajenación del bien por un pedido de remate en juicio o el pago de un valor locativo por su uso exclusivo, ya que con anterioridad ha dejado de ser parte del patrimonio del fallecido y por lo tanto no se estaría usufructuando privativamente con exclusión de otros herederos; ahora bien, cuidado, porque lo que ha sucedido en vida de los padres ha sido una mejora de la posición patrimonial del hijo de la que le hubiera correspondido realmente en la sucesión. Me explico.

Cada hijo tiene en la sucesión de sus padres una cuota parte hereditaria igual a la de los demás de la cual no pueden ser privados que se conoce como legítima hereditaria.

Sin embargo, visto que has obtenido en vida de aquellos un lote de terreno donde levantaste tu casa y obtuviste asimismo un título de propiedad individual, es más que seguro que has excedido esa parte que tu hubiera correspondido en la herencia y por tal razón tus hermanos tiene derecho a reclamar y obtener una compensación por ello.

Compensación en estos casos no es el término más apropiado, pero hace alusión a lo siguiente: lo que va a suceder es que aquellos hermanos que han salido perjudicados por esta suerte de adelanto de herencia, donación, mejora de la situación económica del hijo, etc., están en su derecho de reclamar judicialmente la colación de los valores correspondientes y, el que había salido beneficiado de ello, deberá satisfacer en dinero – en la mayor parte de las veces– a los coherederos hasta cubrir la parte que les corresponda.

¿Y en el caso de que los padres decidan la venta del inmueble qué se puede hacer? ¿Qué pasa con tu casa?

Retomando lo anterior y, no dándose el caso en que la casa que edificaste, construiste o levantaste en terreno de tus padres, haya sido debidamente regularizada, o no cuentes con elementos que acrediten todos los gastos que efectuastes (facturas, remitos, etc.), entonces no podrías ser indemnizado por ello.

Si se decide la venta, tu vivienda que forma parte del total del inmueble queda incluida, ya que como expliqué más arriba, las edificaciones hechas en un inmueble de titularidad ajena constituyen una mejora de su valor real y no pertenece en propiedad a quien la realizó, sino al titular.

Con lo cual, si no contás con elementos probatorios sólidos como recibos o facturas por materiales y mano de obra, planos, etc., que justifiquen los gastos invertidos, muy difícil será recuperarlo mediante una acción de enriquecimiento.

Así que si has decidido edificar en un inmueble que no te pertenece, deberás ser cuidadoso y tener facturas o recibos de todo.