¿En Argentina, cómo vender un inmueble de la sucesión si un heredero se opone?

Un caso típico: hay una vivienda en sucesión que está ocupada actualmente por uno de los herederos y este se opone a su venta, ¿qué se puede hacer? ¿Se puede obligar a un hermano o inclusive al cónyuge sobreviviente a vender el inmueble de la sucesión cuando viven ahí? Lo tratamos en breve.

Toda sucesión plantea ciertos problemas familiares, fundamentalmente cuando hay pocos bienes hereditarios y particularmente cuando lo único que hay para repartir es una casa; la casa familiar. No importa si son 2 o 3 hermanos, o cuántos sean, porque por lo general siempre hay uno que se encuentra viviendo en el inmueble heredado que lo usa para su exclusivo beneficio, mientras que los demás quieren la parte que les corresponde, lógicamente.

Llegado el momento, se hace el planteo correspondiente: vender todo y sacarse el problema de encima. Pero un hermano se niega a vender la casa. ¿Qué se puede hacer ante tal oposición?

Hay que iniciar la sucesión para vender la propiedad en caso de oposición.

Cuando no es posible que entre los herederos se llegue a un acuerdo amistoso en forma privada y extrajudicial para decidir la suerte de los bienes hereditarios a través de una partición privada, no queda más opción que iniciar un proceso judicial para hacer la sucesión correspondiente y, mediante el trámite pertinente se realice la venta en pública subasta, lo que comúnmente conocemos como remate de la propiedad.

Por lo tanto y en principio, si uno de los herederos se opone a la venta la respuesta es que sí se lo puede obligar mediante la sentencia de un juez. Hay excepciones especiales que conviene saber a continuación.

El cónyuge supérstite que continúa viviendo en la casa.

El cónyuge que sobrevive al titular del inmueble y tiene su vivienda en el lugar es el caso más usual y delicado por la importancia que revisten los derechos que tiene reconocidos como tal.

¿Puede oponerse a la venta de la casa el cónyuge supérstite? Sí, siempre que al momento del fallecimiento del titular de la propiedad inmueble en discusión aquél haya tenido su habitación allí, es decir, que haya convivido efectivamente con el causante. Esto es totalmente independiente de la calificación jurídica que posea el inmueble en relación al matrimonio con la persona fallecida, de haber existido tal vínculo: no importa si se trata de un bien ganancial o de un bien propio.

Este derecho que la Ley le otorga al cónyuge a seguir usando la vivienda se denomina derecho real de habitación y es vitalicio y gratuito, por lo tanto, hasta que no se produzca el fallecimiento de esta persona no se podrá vender la casa que le sirve de habitación, con la salvedad de aquellos casos donde realmente esta persona posee medios suficientes para procurarse otra vivienda.

Dice el artículo 2383 del Código Civil y Comercial: Derecho real de habitación del cónyuge supérstite. El cónyuge supérstite tiene derecho real de habitación vitalicio y gratuito de pleno derecho sobre el inmueble de propiedad del causante, que constituyó el último hogar conyugal, y que a la apertura de la sucesión no se encontraba en condominio con otras personas. Este derecho es inoponible a los acreedores del causante.-

Cuando uno de los herederos pide la atribución preferencial de la vivienda.

Hablando claramente, la atribución preferencial de un bien hereditario no es otra cosa que solicitar con motivos fundados taxativamente en la Ley, que dicho bien sea asignado en forma excluyente a quien lo pide. No se trata de un proceso de licitación dentro de una sucesión, eso es distinto pero también es válido.

Para los alcances de el artículo de hoy, hablamos de la solicitud de atribución preferencial de la casa que sirve de vivienda por parte de alguno o varios herederos.

Si o si, lo que debe acreditarse como requisito es haber vivido efectivamente con el causante –persona fallecida titular del bien– al tiempo de su muerte en la casa cuya preferencia se solicita, y además, deberá pagársele a los restante herederos la porción hereditaria que estos también tienen sobre el inmueble de preferencia. Salvo acuerdo en contrario, el pago es al contado.

Por el contrario, no pueden solicitar la atribución preferencial de la vivienda quienes no hayan convivido efectivamente con el titular al momento de su muerte, pero en cambio, si aún insisten en quedarse con la vivienda, la alternativa que poseen es que mediante un proceso de licitación dentro del proceso sucesorio, pagándose un precio mayor al valor del inmueble para este caso concreto, les sea adjudicado con exclusividad. 

Espero que este abordaje general de situaciones muy comunes te haya aclarado un poco el tema. En el próximo artículo hablaré sobre el pago de alquileres que debe un heredero mientras hace uso exclusivo de la vivienda y cómo solicitarlo.