División de condominio en Argentina. Cómo es el juicio entre condóminos.

Situaciones diferentes y de lo más variado, como el matrimonio, la relación de concubinato, una sociedad de hecho, llevan a las personas a poseer en condominio algún bien, pero cuando finalizan esos proyectos  y se necesita dividir el condominio, surgen algunos conflictos relacionados al porcentaje que cada uno tiene sobre ellos.

El condominio surge exactamente cuando dos o más personas son dueños o titulares sobre un mismo bien registrable, ya sea por ejemplo un inmueble o un vehículo automotor.

Si en el título de dominio, como en la Escritura Pública de una casa, no está expresado el porcentual, o cuota parte que le corresponde a cada propietario, la Ley presume, para ese caso y en principio, que cada propietario tiene partes iguales sobre el bien.

Así lo dispone nuestro Código Civil y Comercial en su artículo 1983: «Condominio es el derecho real de propiedad sobre una cosa que pertenece en común a varias personas y que corresponde a cada una por una parte indivisa. Las partes de los condóminos se presumen iguales, excepto que la ley o el título dispongan otra proporción».

No obstante, esta presunción puede dejarse de lado: si el propietario que afirma tener un mayor porcentaje sobre la propiedad, puede probar que la misma fue comprada gracias a que ha realizado el aporte económico más importante para adquirir el bien en condominio, la presunción que establece la Ley puede vencerse.

Es decir, no siempre y en todos los casos los propietarios en condominio tienen derecho a un 50% al momento de la partición del bien en cuestión, pues de lo contrario, esto constituiría una situación injusta para aquél que realizó el mayor aporte patrimonial para adquirir la propiedad en condominio; es decir, al liquidarse el bien en el caso de una venta forzosa, por ejemplo, este se vería en una situación de empobrecimiento frente al otro condómino que, por el contrario, obtendría una ventaja económica desproporcionada.

En este sentido, una sentencia de la Cámara Primera de Apelación en lo Civil y Comercial del Departamento Judicial de San Isidro, dispuso que: « (…) Durante la unión concubinaria, merced a una comunidad de intereses, los concubinos pueden adquirir bienes en condominio, con la contribución de ambos o no y para el goce común y de su vida de relación. Para investigar si estos han sido adquiridos con fondos comunes o de uno sólo de ellos, el juez no se limitará al título de propiedad, debiendo admitir toda clase de pruebas (Suprema Corte de Justicia de la provincia de Mendoza, Expte. N° 46.291). La distribución de los bienes adquiridos, se hará conforme a lo que cada uno de ellos haya aportado para la compra». (Autos caratulados: “V. T. G c/ G. G. V s/DIVISION DE CONDOMINIO”).

Recordemos que nuestro ordenamiento jurídico es iluminado por principios como los que no amparan el ejercicio abusivo de los derechos y sancionan el enriquecimiento sin causa, los que en definitiva son parte de un principio general como es la buena fe en la relaciones entre los particulares. Demás está hablar sobre el derecho de la propiedad consagrado por nuestra Constitución Nacional.

Entonces, cuando quien realizó dicho aporte cuente con elementos de prueba suficientes que demuestren el porcentaje real de su participación en la propiedad de que se trate, ya sea inmueble o automotores, estará en condiciones de probar en el juicio de división de condominio esta situación y obtener el reconocimiento de su mejor derecho.